[摘要] 关于太仓，我们上回大致对城市作了一番盘点，不可否认，在2016年的环沪市场里，太仓是一个给外溢布局带来惊喜的明星城市，再次表明环核心城市的潜力不小。本周，长三角城市与投资研究中心再次来回顾下2016年太仓房地产的起势过程。
关于太仓，我们上回大致对城市作了一番盘点，不可否认，在2016年的环沪市场里，太仓是一个给外溢布局带来惊喜的明星城市，再次表明环核心城市的潜力不小。本周，长三角城市与投资研究中心再次来回顾下2016年太仓房地产的起势过程。
2016年伊始，随着上海、苏州等楼市的升温，在热门一、二线城市的价格挤压和政策调控下，太仓之前政策宽松和“价格洼地”的优势显现，加上热门楼盘对市场的带动，太仓市场承接需求外溢的趋势逐步凸显，市场火爆程度，外部客群大量涌入，不断加速库存去化，推高房价，终在四季度迎来限购。
所以总体来说，2016年的太仓房地产市场经历了快速的“抛物线式”发展。
太仓2016年市场变化典型节点：
1-2月，房价不足8k
3月，“沪九条”出台
上海严格执行限购限贷政策，助推需求外溢
碧桂园招商凤凰城开盘热销，炒热长江口度假区，单盘效应助推浏河市场持续火热
5月，成交高点
成交量达到高峰46.4万方，环比增幅132%，成交量破3000套
6月，地王
万达南地块达到太仓高楼面价9151元/㎡，高溢价83%，直接影响下半年的市场定价
7月，房价破万
8月，“苏十五条”出台
苏州限购出台后，要求太仓一个月内根据实际情况跟进
9月，碧桂园布局璜泾
至此碧桂园在太仓已深耕布局第六子
10月，太仓限购，成交骤减
10月成交量骤跌，但成交均价达到高点，土拍终止出让，多幅地块年前土拍终止
11月，需求回归本地
11.19碧桂园君悦湾开盘，11.26中南君悦府开盘，现场火爆，需求重回本地
12月，房价翘尾，维持高位
年尾多项目开盘，价格翘尾，维持高位
一、住宅市场
监测数据显示，2016年1-12月太仓商品住宅成交量188.6万方，较2015年全年上升70%，供应面积128.5方，成交均价11673元/㎡，10月均价达到高点14993元/㎡。全年峰值出现在5月，主要得益于与核心城市的政策互补以及4、5月多项目开盘的影响；全年的低谷则出现在限购后的11月，成交在原就不搞的成交量上再次下滑50%。调控让需求回归本地，价格也随之产生波动。
市场上扬的几点动因梳理：
政策互补：3月的上海限购新政，推动了大量外溢客群进入太仓，进而带动本地需求，致使太仓市场量价齐升；另一方面，还有规划要素的吸引；
热盘炒作：4月30号浏河碧桂园的开盘成为带动太仓，尤其是浏河市场攀升的核心原因之一，是“红五月”的主要推手；
距离优势：虽无轨交、无高铁，但上海西北短边距造就的距离优势，促成了外溢可能，加之太仓的城市功能区还是紧邻上海北边界的，能够解决诸多刚性需求；
传导效应：外溢太仓的客户大体也呈现地缘特征，沪西北端客户占多数，而西北端的价格传导效应较为明显。
下行——
大量的外部客户导入带动了本地需求，市场一房难求；但“红五月”后，成交量逐步下降，但价格持续上扬。8月苏州限购，规定昆山、太仓等地在一个月内跟进相关调控举措；10月，太仓限购落地，严厉的限购政策将外部客户拒之门外。
太仓限购政策
限购政策
外地首置需前两年内累计1年社保证明；
本地3套及以上停售，外地1套停售
住房贷款
③有1套住房、但无贷款记录或贷款已结清的，首付比例50%；
④拥有1套住房且贷款未结清，首付80%；
⑤两套及以上停贷。
没有了大批的外部客户的太仓楼市，就想泄了气的皮球，而符合政策条件的刚需客群，也保持观望，放缓购房脚步，同时，成交市场也受到了一定行政手段的影响，如限签等，使得太仓楼市陷入僵持状态。
据统计，10月份成交量不足10万方，环比下降61%，而11月份成交量更是降至冰点，全月仅成交了3.4万方，环比再次下降50%。
市场遇冷，成交量急速下跌，但太仓的房价且依旧保持坚挺，10月限购之后的房价基本无变化，依旧保持在1.4万的均价左右，其中原因是经过上半年的热销，市场库存大多不足，新政之下开发商并不急于卖房，所以价格并没有较大的调整。
总体而言，2016年太仓市场势头强劲，但后半程受限购“打压”，限制了外地客户进入，同时本地客户也进入观望阶段，令市场暂时进入“冷淡”期。
二、土地市场
6月，中南集团以16.04亿总价，拍下新区万达南两地块，楼板价高达9150.9元/平，成为当时的太仓地王。地王的诞生在一定程度上拉动了太仓房价的增长。该项目于11月开盘，项目名中南君悦府，毛坯均价18500元/㎡。
（据业内人士透露，11月开盘的中南君悦府，原定于均价23000元/㎡精装开盘，后可能因政策影响，外部客群大量减少，终实际为18500元/㎡开毛坯）
纵观近年太仓土地市场，2012-2015年太仓市住宅土地成交面积逐步上升，并趋于平缓，城市“东拓南进”的趋势明显，土地出让主要集中在科教新城、城区、新区和港区，其中新区是太仓发展主要板块，占整体供应较多，乡镇土地供应方面，以浏河镇为主力。
2016年太仓市住宅土地成交总面积约为49.03万方，成交总金额为42亿元，其中成交区域主要集中在新区，且新区土地成交均价远高于其他区域。
相较于中南集团高价地王，碧桂园在太仓同样占据先机，各热度区域均提前布局，全城深耕：主城区城央豪邸项目、浏河凤凰城项目、沙溪珑庭项目、港区地块、璜泾地块、新区地块等，已开项目均热销，并充分验证本地市场及上海外溢的双轮需求驱动。
三、板块价值
太仓的城市人口多年稳定于70万上下，内部需求相对稳定，所以单从市场的角度来看，板块外部导入客户的倾向，则相对能说明这个板块的价值大小。
根据太仓当地的市场统计机构数据显示，截止5月底，太仓的外地客户比例占53%，其中上海外溢客群占总体31%，热门板块的外部客户比例达6成以上。
从结构上来看，科教新城、城区、新区以其自身的交通、资源配置和空间优势，受购房者的关注度高；主城区饱和之后向科教新城和新区转移，陆渡距离城区较近有一定的价格承接优势，且未来沪通铁路太仓站利好陆渡板块，空间大。
科教新城、城区、新区的本地客户和外部客户占比几乎持平，受新政影响较小，本地客户需求仍可以支撑市场；而浏河、沙溪、港区目前上海客户是占比，投资倾向较强，受新政影响较大，市场风险较大。
所以，科教新城、城区和新区集中了太仓主要的城市功能和资源配套，无论是对于外部客户、本地乡镇客户还是城区客户，其吸引力都是无可取代的，受到新政的影响也是小的。长期来看，是吸引内外部需求的主要价值板块。
虽然限购出台之后，市场一直处于“冷淡”状态，多个有房源的新项目也延迟了推新计划，市场观望情绪重，但在11月中下旬，年末将至，多个项目推盘，楼市稍有回温，11.19碧桂园天悦湾开盘，11.26中南君悦府开盘，销售仍然不错，但成交基本为本地客户，大部分投资客撤场。
在调控期间，投资客需求将被暂时压制，市场将进入一段时间的低迷期，但在一、二线城市高房价的挤压下，这个三线城市仍然是刚需客群的置业优选城市，且太仓处于上海、苏州等城市价格洼地区域，一旦后续政策稍作放开，预计市场将重新走俏，城市圈的趋势不会逆行。
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