[摘要] 先说下我的观点，除非你有特殊需求，否则都不建议买老破小，郊区大点的房子可能更合适。
昨天我给在大城市的刚需们一个建议，在房价已经基本触底的情况下，与其继续等待，倒不如选择“总价低”的房子。
总价低的房子，总体分为两类，成熟区域的老破小和郊区大点的房子。
先说下我的观点，除非你有特殊需求，否则都不建议买老破小，郊区大点的房子可能更合适。
我的一个朋友，2016年底的时候，在北京入手了一套老房子，面积只有40平米，价格是103万，凑了30多万首付，月供公积金再贴点自己的工资，压力很小。
她现在就开始犯愁了，因为要结婚，由于这套房的存在，她没有更多的购房指标，不换房两个人住起来也略显局促，更甭提要孩子了。再换房她必须卖掉这套房。而这套房子房龄很老了，已经接近30年，居住体验正加速变差，转手也并不容易。
从近几年北京成交的二手房户型来看，最主流的一直是两居室，三居室的比例正在增加，一居室的比例正在下降。这其实也在一定程度上表明人们越来越关注到老破小的缺点给居住带来的影响。
对于买老破小的刚需来说，换房越来越难是必须要关注的。因为老破小的贷款往往很难，越老的房子贷款越难，算算你自己的贷款比例其实就很清楚了，如果你自己首套房贷款比例都不能贷满，接下来买你房子的人还能贷到多少？不能贷款意味着接盘的人会非常少，流动性会很差。当然这类房子由于地段优势，房租可能会比较高，如果不打算出手，赚房租倒是不错。
换房难除了贷款这个原因之外，保值增值也是另一个原因。
当前房价保值其实没什么问题，增值则有差异。在增值方面，老破小明显不如郊区的大房子。
房子增值，本质上跟人口与经济发达程度有关。老破小的优势是配套完善，劣势是也是因为配套完善。配套完善意味着改善空间非常小，除非整个城市房价的拉升，否则老破小几乎没有多少增值的空间。当然老小区的房租是比较贵的，但刚需又不可能赚房租，所以这方面也没有比较的必要。
在城市内部，人口也是不断从老破小往外迁移的，市中心的老破小，出租率非常高，房主都是换新房子去住的。原因很简单，消费在升级，人们永远会追求更好的居住体验。
相比较老破小，郊区的新房子现在可能购物不方便，出行成本更高，但后续人流的增加，配套的逐渐完善，都是房子的增值点。
还是那句话，首套房刚需，去买单价高的老破小，往往只能买条件最差面积的那种房子，倒不如去郊区买套两居哪怕是小两居其实都更划算一点。
老破小的两个的优势，一是等拆迁置换，二是房价彻底崩溃，老破小更抗跌。种不常有，第二种更是罕见。
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