[摘要] 那么，“现房销售”项目，到底对购房者意味着什么？对太仓的楼市走向又会产生怎样的影响呢？
最近，太仓楼市众多新盘品牌亮相，其中竟有不少“现房销售”楼盘的身影。
由华宇、东原、旭辉、中骏四家合作的沙溪项目，现房销售，近日已经公布了项目案名——熙岸原著，城市展厅也即将开放；由碧桂园&中南合作的港区漫悦兰庭项目，近期同样动作频频，实体样板间近期即将开放......
以上楼盘，将是太仓历史上批面市的“现房销售”楼盘。据太仓房天下数据中心数据显示，太仓目前的现房的地块多达楼盘多达24个，遍及太仓六大区域，其中不乏众多的地王项目，来势汹汹。
那么，“现房销售”项目，到底对购房者意味着什么？对太仓的楼市走向又会产生怎样的影响呢？
太仓目前现房销售地块（截止2018.2.27）
太仓现房销售项目的入市，带来最直观的影响：太仓的新房售价将在短期内被拉升。为什么？
苏州调控政策规定，当土地出让成交价超过市场指导价10%，工程竣工验收后方可申请预售许可。也就是说，太仓目前的“现房销售”楼盘，地价都不便宜，溢价率较高，所以才要求现房销售。
现房销售楼盘，因为较长的开发周期，将会产生巨大的成本：一般现房销售楼盘，从拿地到开盘，可能需要2年的时间，这意味着开发商的前期投入，将大大提升，加之不能迅速回款，融资成本也要进一步增加。羊毛出在羊身上，最终这部分成本将体现在楼盘的售价上。
因而可以预见，等到2018年底或2019年，现房销售楼盘大批量上市时，太仓房价将迎来一波涨幅。
现房销售会给太仓带来什么：买房模式转变
过去我们买房子，要先去售楼处，一定会看沙盘，一定会看样板间。
要走这些流程的原因，无非是项目还没有建造好，我们只能通过沙盘、样板间、宣传手册来了解即将要买的房子。也就说，我们过去买房，看到的都是销售人员给画的“大饼”。
所以，就有了以下情景。销售人员夸夸而谈，把楼盘牛皮吹上天，结果等到交房时，各种问题出来了：设计和宣传不一样、地基下沉、墙体渗水、小区绿化不足、地面停车位太多.......
“现房销售”便不存在这样的问题：小区已经建好，所见即所得，小区绿化怎么样、房屋工程质量过不过关、户型得房率高不高.......这些以往只能靠猜的问题，只需实地跑一跑，买房人便一目了然。
以后太仓人的买房模式可能是这样：买房不在售楼处逗留，直接去小区逛一逛，要买哪一栋，上楼实地看房间，觉得OK就买，觉得不OK，再换一家。
现房销售会给太仓带来什么：优质项目会变多
凭借住宅预售，开发商可以率先拿到房款，10亿现金撬动100亿贷款，转而再拿地，再开发，“高周转”。高周转模式下，开发速度、开发规模往往更受到重视，自然，开发商对工程质量的把控，相对也就不那么严格。
通俗讲，在住宅预售制度之下，“精雕细琢”的好项目越来越少。
现房销售，或许将改变这一状况。因为房子最终呈现的品质，开发商没办法通过华丽的售楼处、精致的示范区、铺天盖地的营销来加以修饰，现房就在这里，几斤几两，一清二楚。
如果房子造的不好，想买的人就不多，价格也上不去。所以，在现房销售时代，开发商从规划设计、工程监理到竣工验收，必定会严格把关，这意味着，太仓出现一批“优质项目”的概率，将大大提高。
说不定，太仓因为品质问题而产生的“维权”，或许将越来越少。
上面我们提到，太仓大部分的现房销售楼盘，本身就是高价楼盘，首先在房子总价上，会给买房人压力。
除此以外，现房销售项目对于买房人来说，还有一点比较紧迫：买房与交房之间，几乎没有时间差，这意味着，你在刚刚缴纳完几百万的房款后，你又要面对一份账单：契税、物业费、维修基金.......
这还没完，如果你买的不是精装修，接踵而来的就是装修费用，这个又是小几十万。大大小小的开销，处处要花钱，你没有一点时间缓冲。
众所 ，目前太仓楼市调控还比较严格，二套房、三套房首付比例原本就比较高，贷款也相对难办，如何在短时间内凑齐一大笔钱款，对于买现房销售项目的客户来说，将是不小的考验。
现房销售会给太仓带来什么：楼市更加理性
一般来说，大部分开发商资金来源中，30%来自于自有资金，19%来自于开发贷款，45%来自于房款（包括首付和按揭）。
上面我们提到，凭借预售制度，开发商能做到“3个月开工、6个月开盘、12个月现金流”，从而率先拿到房款，10亿撬动100亿。这个也就是业内常说的“现金流”。
整条逻辑链，就是一个加杠杆的过程，“空手套白狼”——购房者拿着银行的钱去买了房，开发商又拿着购房人从银行贷来的钱，再去银行、信托机构融资贷款。最终，社会上过多的资金，都流入了房地产的池子，也就产生了我们所说的“泡沫”。
现房销售，无疑把整条逻辑链给拆解了。在拿到房款之前，开发商就需要投入大笔的资金，开发过程中想要“钱生钱”，不可能。于小房企而言，资金链的维持将成为考验，于大房企而言，高周转将变相减速，拿地开发无疑会更慎重。
于全社会而言，更多的资金将留在房地产之外的行业，有利于消解泡沫，稳定楼市。
结语：时至今日，现房销售对于太仓人而言，仍是个新鲜的概念。
但是，我们必须意识到，随着现房销售项目逐步霸占市场，太仓楼市必会迎来猛烈的剧变——过去我们关于楼市的经验，也许将会被统统打翻，再重塑。
是在现阶段提前买房上车，还是在新环境下寻觅购房机会，将是每个太仓买房人需要思考的命题。
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